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Compravendita Casa: i soldi non andranno più direttamente al venditore, ma dovranno essere versati in un fondo gestito dal Notaio rogante.

Compravendita Casa: i soldi non andranno più direttamente al venditore, ma dovranno essere versati in un fondo gestito dal Notaio rogante.

Nella legge di stabilità  comma 35 c’è una novità riferita alle compravendite  immobiliari.

Per l’acquisto di una casa al momento del rogito i soldi versati dall’acquirente non andranno direttamente al venditore, ma saranno versati in fondi  gestiti dai notai.

Il Notaio potrà consegnare i soldi al venditore solo a trasferimento di proprietà avvenuto, cioè fino a trascrizione avvenuta dell’atto di compravendita.

Dovete sapere che gli interessi maturati del fondo se li prede lo stato il quale dichiara che serviranno per finanziare le piccole e medie imprese.

Ma lo scopo di questa novità sarebbe quello di tutelare ulteriormente l’acquirente?

In teoria si!

Evitando che  l’acquirente versi direttamente nelle mani di un costruttore o di un venditore privato i soldi pattuiti della compravendita prima che il trasferimento di proprietà sia regolarmente avvenuto, si avrebbe modo e tempo di ulteriori controlli su tutte le obbligazioni del venditore.

Quindi il venditore di una casa, il giorno del rogito non riceverà più il saldo prezzo del bene venduto,  ma gli importi stabiliti saranno consegnati al notaio che li dovrà versare su un conto corrente appositamente costituito.

In questo C/C il Notaio dovrà versare:  in caso di compravendita immobiliare, tutte le somme dovute a titolo di onorari, tributi e rimborsi spese e  le somme affidategli in deposito fiduciario. In caso di compravendite immobiliari o di aziende, l’intero prezzo pattuito. Una volta che sarà stata effettuata la trascrizione dell’atto definitivo di compravendita nei pubblici registri, sarà lo stesso notaio a trasferire il denaro nelle mani del  venditore.

Le somme depositate non saranno di proprietà né del venditore né del notaio e costituiranno una sorta di patrimonio separato e impignorabile

Questa sarebbe la formalità che serve a tutelare l’acquirente nel caso in cui il venditore destini il bene anche ad altri compratori. Infatti per legge il primo che trascrive l’atto di compravendita prevale sugli altri eventuali acquirenti.

Ma nel frattempo gli interessi maturati sul fondo costituito?

Gli interessi sulle somme depositate serviranno allo stato per rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati alle piccole e medie imprese. La legge stabilisce che il denaro potrà essere “trattenuto” sul fondo costituito per un periodo massimo di 30 gg,  tempo entro il quale dovrà avvenire la trascrizione dell’atto.

Per chi volesse leggersi il testo integrale della legge ecco le nuove regole per le compravendite immobiliari: sono i commi che vanno dal 35 al 39

Comma 35:  si impone ai notai (o altri pubblici ufficiali) per tutti gli atti stipulati, di versare su un conto corrente dedicato:

1) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dalla autorità giudiziaria;

2) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;

3) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

Comma 36: la disposizione di cui al comma 35 non si applica agli importi inferiori ad euro 100.000 e per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.

Comma 37: le somme depositate presso il conto corrente di cui al comma 35 costituiscono patrimonio separato, quindi non sono né del notaio né del venditore e sono impignorabili a richiesta di chiunque.

Comma 38: Tali somme restano vincolate fino alla registrazione e pubblicità dell’atto ed alla verifica dell’assenza di ulteriori formalità pregiudizievoli. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.

Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.

Comma 39 : da 120 giorni di tempo per definire i termini, le condizioni e le modalità di attuazione dei commi da 35 a 38.

Lo scopo di questa legge è di garantire all’acquirente che gli importi versati per l’acquisto dell’immobile vengano consegnati agli aventi diritto solamente dopo che il trasferimento della proprietà è regolarmente avvenuto o comunque dopo che il venditore ha adempiuto a tutte le proprie obbligazioni.

Potrebbe accadere infatti che un venditore disonesto, nel periodo che va dalla stipula alla trascrizione dell’atto (il termine massimo è di 30 giorni), riesca a vendere lo stesso immobile più volte ad acquirenti diversi che si troverebbero in seguito a dover recuperare le somme versate con non poche difficoltà.

Se leggiamo l’articolo 2644 del codice civile  si stabilisce che “Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore”. In pratica l’unico acquirente che acquisisce realmente la proprietà dell’immobile è colui che registra per primo l’atto di acquisto, tutti gli altri atti anche se stipulati in precedenza ma non ancora registrati sono nulli. 

Detto ciò non possiamo che essere solidali con il  Presidente di Fimaa Italia

(Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari/Confcommercio)

“Non si può pensare di rilanciare la ripresa economica aggravando ancora le imposte sulle casa a spese soprattutto del ceto medio e paralizzando ulteriormente il comparto immobiliare. La misura è colma”, così dice  il Presidente Angeletti “quello attuale è un mercato soprattutto di sostituzione, dove il proprietario vende un immobile e con il ricavato, o parte di esso, ne acquista un altro: la mancata disponibilità per un certo periodo di tempo della cifra ricavata dalla prima vendita implica un ritardo forzato nel secondo acquisto. Lo stesso ritardo nell’incassare la liquidità lo soffriranno i costruttori che vendono il residenziale nuovo e che oltre al mutuo contratto con le banche, se non incassano, avranno anche problemi di scoperto di conto. O si riducono le imposte che gravitano sul comparto immobiliare oppure il mercato interno continuerà ad avvitarsi su se stesso annullando qualsiasi possibilità di crescita”.  http://www.fimaa.it